Vente de Biens Immobiliers au Costa Rica : Impôts et Retenues

La vente de biens immobiliers au Costa Rica est soumise à diverses réglementations fiscales que les propriétaires doivent connaître afin d’éviter toute surprise au moment de conclure une transaction. L’un des aspects les plus importants est l’Impôt sur les Gains en Capital, dont le montant varie selon la date d’acquisition du bien et le statut fiscal du propriétaire. Dans cet article, nous détaillons les principaux éléments à prendre en compte, y compris les impôts et les timbres fiscaux à régler lors du processus de transfert de propriété.

1. Impôt sur les Gains en Capital selon la date d’acquisition

La manière dont cet impôt est calculé et payé dépend de la date d’acquisition du bien immobilier, en particulier si celle-ci est antérieure ou postérieure au 1er juillet 2019, date d’entrée en vigueur de la Loi de Renforcement des Finances Publiques.

- Biens acquis avant le 1er juillet 2019 :

Les propriétaires qui vendent pour la première fois après cette date peuvent choisir entre deux options :

• Payer 15 % sur la plus-value réalisée (différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition ajusté).

• Payer 2,25 % sur le prix total de vente (applicable une seule fois, uniquement pour la première vente postérieure à l’entrée en vigueur de la loi).

  
  

Exemple : Si vous avez acheté un bien pour ¢50 000 000 et le vendez pour ¢80 000 000, la plus-value est de ¢30 000 000.

• Avec la première option, vous payez 15 % sur ce montant (¢4 500 000).

• Avec la seconde, vous payez 2,25 % sur le prix de vente total (¢1 800 000).

  
  

- Biens acquis après le 1er juillet 2019 :

Pour ces biens, le taux applicable est fixe à 15 % sur la plus-value réalisée.

Exemple : Si vous avez acheté un bien pour ¢60 000 000, investi ¢10 000 000 en améliorations, et le vendez pour ¢100 000 000, la plus-value est de ¢30 000 000.

L’impôt à payer sera alors de ¢4 500 000.

2. Retenue de 2,5 % sur la vente par des non-résidents

Si le propriétaire du bien est une personne physique ou morale non résidente au Costa Rica, l’acheteur doit retenir 2,5 % du prix de vente à titre d’avance sur l’impôt sur les gains en capital. Il est important de noter que cette retenue n’exonère pas le vendeur du calcul et du paiement de l’impôt total.

• Si la retenue ne couvre pas la totalité de l’impôt, le vendeur devra régler la différence.

• En cas de trop-perçu, une demande de remboursement pourra être faite.

3. Impôts et timbres lors du transfert de propriété

Outre l’impôt sur les plus-values, le transfert d’un bien immobilier entraîne d’autres frais à considérer, tant pour le vendeur que pour l’acheteur :

• Impôt de transfert : 1,5 % du montant déclaré du bien.

• Timbres légaux : environ 0,8 % de la valeur du bien, comprenant :

  
  

  • Timbre fiscal

  • Timbre des Archives Nationales

  • Timbre agricole

  • Timbre municipal

  • Droits d’inscription au Registre National

    
    

• Honoraires notariaux : généralement entre 1 % et 2 % de la valeur du bien, plus 13 % de TVA sur les honoraires.

  
  

4. Exonérations et considérations spéciales

• Exonération pour résidence principale : Si le bien vendu constitue la résidence habituelle du propriétaire, la plus-value est exonérée.

• Transferts exonérés de l’impôt de transfert : Certaines opérations, notamment si l’acheteur est une personne physique avec un patrimoine inférieur à ¢5 000 000, peuvent être exonérées.

• Révision des valeurs : Il est recommandé de déclarer une valeur réaliste du bien, car l’Administration fiscale peut contester des montants jugés trop faibles.

  
  

Conclusion

La vente d’un bien immobilier au Costa Rica implique diverses obligations fiscales, qui varient selon la date d’acquisition, le statut fiscal du propriétaire et l’usage du bien. Afin d’optimiser la charge fiscale et de respecter la législation en vigueur, il est vivement conseillé de consulter un spécialiste du droit fiscal ou notarial avant de conclure la vente avec une bonne information, vendeurs et acheteurs peuvent réaliser des transactions sûres et sans complications juridiques.

Note finale : Si vous avez besoin de services notariaux pour un transfert de propriété ou une étude préalable, n’hésitez pas à nous contacter. Notre équipe d’experts est à votre disposition pour vous offrir le meilleur accompagnement juridique.

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