Guide Pratique sur la Loi de Copropriété au Costa Rica : Droits, Devoirs et Risques

L'essor de la construction verticale a transformé le marché. Si vous cherchez une propriété à vendre au Costa Rica, il est très probable que vous soyez tombé sur des options sous le régime de la copropriété (condominium), en particulier dans des zones comme Rohrmoser.

Cependant, vivre en copropriété n'est pas seulement partager des murs ; c'est se soumettre à un régime juridique spécifique. Comprendre la Loi de Copropriété au Costa Rica (Loi 7933) est vital pour protéger votre patrimoine et votre tranquillité d'esprit. Ci-dessous, nous détaillons les points critiques que tout propriétaire doit connaître.

1. Audit Préalable : Ce que vous devez vérifier avant de signer

Avant d'envisager d'acheter une propriété au Costa Rica, en particulier sous le régime de la copropriété (condominium), votre diligence raisonnable (due diligence) doit aller bien au-delà de l'évaluation esthétique, de la distribution ou de l'emplacement du bien.

Pour garantir la conformité légale et votre tranquillité future, le premier document fondamental que vous devez impérativement exiger et étudier en détail, outre le Plan et l'Acte de Propriété, est le Règlement de Copropriété.

Vérification de l'Usage et de la Location à Court Terme

De nombreuses copropriétés à haute densité, en particulier celles ayant une vocation familiale ou résidentielle exclusive, ont modifié leurs règlements pour interdire ou limiter la location pour de courtes périodes (inférieures à 30 jours), comme c'est le cas pour les plateformes de type Airbnb, VRBO, ou autres.

• Si votre intention est d'utiliser la propriété à des fins d'investissement ou de location touristique, la simple existence de cette clause vous empêchera légalement de le faire.

• Ignorer cette restriction peut entraîner des amendes et même une procédure judiciaire pour non-respect du Règlement, car cela affecte la coexistence et la sécurité perçue par le reste des copropriétaires.

Audit Financier et Légal

Il est fondamental de demander au vendeur (et de vérifier auprès de l'administration) les États Financiers de la copropriété. Pourquoi ? Parce qu'en achetant, vous acquérez également la santé financière de la copropriété. Vous devez vérifier :

• S'il existe des litiges juridiques en cours contre la copropriété (demandes de gardiens de sécurité, poursuites civiles, etc.).

• La morosité générale des voisins.

  
  

De plus, utilisez les outils numériques. Vous pouvez effectuer des consultations gratuites au Registre National (Registro Nacional) pour vérifier que la propriété filiale (l'appartement) est libre de charges et d'annotations autres que l'hypothèque que vous pourriez contracter.

NOTA: Avez-vous déjà une idée claire de ce que vous rechercher ? Explorez notre section Appartements à la vente, pour trouver des options qui correspondent à vos besoins d'investissement et à votre style de vie.

Listado de apts. en venta | Highlands - Soluciones Inmobiliarias

2. La Hiérarchie Légale et la Loi de Copropriété au Costa Rica

L'un des mythes les plus courants est que le "Règlement Intérieur" est la loi suprême. C'est faux. Il existe une hiérarchie :

1. Constitution Politique.

2. La Loi 7933 (Loi de Copropriété au Costa Rica).

3. Le Règlement de Copropriété.

Qu'est-ce que cela signifie ?

Si un règlement intérieur interdit quelque chose qui va à l'encontre de la loi ou des droits constitutionnels, cette règle est inapplicable. Un exemple classique concerne les animaux de compagnie ou les restrictions discriminatoires d'utilisation des zones communes. Même si le règlement le stipule, si la jurisprudence (Sala IV) a statué le contraire, vous pouvez vous défendre.

3. Frais d'Entretien et Risque de Saisie

La vie en copropriété dépend directement des frais d'entretien (également appelés cuota condominal). Ces frais mensuels sont le cœur financier qui maintient la fonctionnalité, la sécurité et la valeur des zones communes.

Entretien Général et Polices d'Assurance

Les frais ne couvrent pas seulement les services de base (sécurité, nettoyage, électricité des parties communes). Il s'agit essentiellement d'un fonds de fonctionnement qui comprend :

• Entretien Général : Le coût de conservation de l'infrastructure, incluant les réparations structurelles mineures, la peinture des façades, le jardinage, et l'entretien préventif des équipements vitaux comme les ascenseurs, les pompes à eau, les portails électriques et les systèmes d'incendie.

• Paiement des Polices : L'administration est tenue de maintenir une assurance principale (police de copropriété).

Le Scénario de la Saisie

La Loi 7933 est très stricte concernant le paiement de ces frais. Le défaut de paiement des frais d'entretien constitue un titre exécutoire hypothécaire.

Cela signifie que, si vous prenez du retard, l'administration peut engager une procédure de recouvrement judiciaire qui peut aboutir à la saisie et à la vente aux enchères de votre appartement, même si vous êtes à jour avec votre hypothèque bancaire.

• Litiges avec l'administration : Si vous avez un conflit avec l'administration, ne cessez jamais de payer les frais comme forme de protestation. Payez sous réserve de contestation, puis intentez une action en justice ; sinon, vous risquez de perdre la propriété.

4. Amendes et Droit à une Procédure Régulière (Debido Proceso)

Avez-vous reçu une amende pour bruit ou mauvaise utilisation du parking ? L'administration ne peut pas imposer d'amendes arbitrairement. Pour qu'une amende soit valide :

• Le comportement doit être qualifié de faute dans le Règlement.

• Il doit y avoir une procédure régulière (debido proceso) : Vous avez le droit d'être notifié, de présenter des preuves à décharge et de faire appel de la décision devant l'Assemblée des Copropriétaires. Si l'on vous impose une amende "automatique" sans droit à la défense, il s'agit d'un recouvrement illégal.

5. Assurances : Zones Communes vs. Espaces Privés

Lorsque vous payez les charges de copropriété, vous payez généralement une assurance. Mais que couvre-t-elle ? Par la loi, la copropriété doit avoir des polices contre l'incendie et le tremblement de terre pour la structure principale et les zones communes.

• L'erreur courante : Croire que cette assurance couvre vos meubles ou vos améliorations intérieures.

• La réalité : Si une canalisation de l'immeuble se rompt et inonde vos espaces habitables, l'assurance de la copropriété devrait répondre de la structure (murs/sols d'origine), mais pas de votre télévision ou de votre canapé. Il est fortement recommandé de souscrire une police privée pour le contenu de votre propriété filiale et votre propre responsabilité civile envers la copropriété et vos voisins. Cette couverture de responsabilité civile est vitale si, par exemple, une fuite provenant de votre unité cause de graves dommages à la propriété du voisin du dessous ou à une zone commune.

6. Conflits entre Propriétaires et Coûts Cachés

Enfin, considérez les coûts fiscaux. De nombreux étrangers et locaux se demandent qu'est-ce que l'impôt sur la propriété. Il s'agit d'une taxe municipale (0,25 % de la valeur enregistrée) que vous devez payer annuellement. Dans les copropriétés, assurez-vous que la valeur enregistrée au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) est à jour (elle doit être mise à jour tous les 5 ans) pour éviter des amendes municipales rétroactives.

Les conflits entre propriétaires (bruit, infiltrations d'eau entre étages) doivent être résolus idéalement par voie administrative ou par médiation. Recourir aux tribunaux est coûteux et lent, mais la Loi 7933 offre le cadre pour régler ces différends.

CONSEIL SPÉCIALISÉ : 

Avez-vous besoin d'une révision légale de votre Règlement avant d'acheter ou faites-vous face à un litige concernant une amende ou une saisie ? Nous disposons d'une équipe d'avocats et de consultants spécialisés dans la Loi de Copropriété au Costa Rica et les processus de réinstallation.

Contactez-nous aujourd'hui pour une consultation privée :

Costa Rica : Relocalisation et accompagnement pour particuliers et entreprises