Guide complet pour réussir votre vente immobilière au Costa Rica.

La vente immobilière au Costa Rica est soumise à diverses réglementations fiscales que les propriétaires doivent connaître pour éviter les surprises lors d'une transaction. L'un des aspects les plus importants est l'impôt sur les gains en capital, dont le montant varie selon la date d'acquisition du bien et la situation fiscale du propriétaire.

Article mis à jour le 23/01/2026

1. Impôt sur les gains en capital selon la date d'acquisition

La manière dont cet impôt est calculé et payé dépend de la date d'acquisition du bien immobilier, notamment s'il a été acheté avant o après le 1er juillet 2019.

• Biens acquis avant le 1er juillet 2019 : Les propriétaires qui vendent pour la première fois après cette date peuvent choisir entre deux modalités :

  1. Payer 15 % sur le gain en capital (différence entre le prix de vente et le coût d'acquisition ajusté).

  2. Payer 2,25 % sur le prix de vente total (applicable une seule fois, lors de la première vente après l'entrée en vigueur de la loi).

  Exemple : Si vous avez acheté une propriété pour ¢50 000 000 et que vous la vendez pour ¢80 000 000, le gain est de ¢30 000 000. Avec l'option (1), vous paieriez 15 % (¢4 500 000). Avec l'option (2), vous paieriez 2,25 % sur le total (¢1 800 000).

  
  

• Biens acquis après le 1er juillet 2019 : Dans ce cas, un taux fixe de 15 % sur le gain en capital s'applique.

  Exemple : Si vous avez acheté une propriété pour ¢60 000 000, investi ¢10 000 000 en améliorations et que vous la vendez pour ¢100 000 000, le gain en capital est de ¢30 000 000. L'impôt à payer serait de ¢4 500 000.

2. Rétention de 2,5 % dans la vente immobilière au Costa Rica pour les non-résidents

Si le propriétaire du bien est une personne physique ou morale non résidente dans le pays, l'acheteur doit retenir 2,5 % du prix de vente à titre d'avance sur l'impôt sur les gains en capital. Il est important de noter que cette rétention ne dispense pas le vendeur de calculer l'impôt total : si la rétention ne couvre pas le montant dû, le vendeur doit payer la différence ; si elle l'excède, il peut demander un remboursement.

3. Impôts et timbres sur le transfert de propriété

Outre les gains en capital, le transfert entraîne d'autres frais pour l'acheteur et le vendeur :

• Impôt de transfert : 1,5 % de la valeur déclarée du bien.

• Timbres légaux (env. 0,8 %) : Inclut le timbre fiscal, les archives nationales, le timbre agraire, municipal et les droits d'enregistrement.

• Honoraires notariés : Généralement entre 1 % et 2 % de la valeur, plus 13 % de TVA sur ces honoraires.

4. Exonérations et considérations spéciales

• Exonération pour résidence habituelle : Si la propriété vendue est la résidence principale du propriétaire, le gain en capital est exonéré (vous payez ¢0).

• Transferts exonérés : Certaines opérations spécifiques (comme les achats par des personnes ayant un patrimoine inférieur à ¢5 000 000) peuvent être exemptées de l'impôt de transfert.

• Révision des valeurs : Il est recommandé de déclarer une valeur réaliste, car l'administration fiscale peut contester des valeurs jugées artificiellement basses.

  
  

Conclusion

La vente immobilière au Costa Rica implique des obligations qui varient selon la date d'acquisition et l'usage du bien. Pour respecter la législation en vigueur, il est fortement recommandé de bénéficier d'un conseil professionnel avant de finaliser la vente.

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