El IVA en alquileres residenciales y comerciales: obligaciones y consideraciones claves

Exención y aplicación del IVA en alquileres residenciales

En Costa Rica, el Impuesto al Valor Agregado (IVA) se aplica a diversos bienes y servicios, incluyendo los alquileres residenciales que superan un umbral específico. Según la legislación vigente, los alquileres de viviendas con una mensualidad inferior a 1.5 salarios base están exentos del IVA. Para el año 2025, el salario base es de ₡500,000, por lo que el umbral exento se sitúa en ₡750,000 mensuales. Es decir, si el alquiler mensual de una vivienda es igual o inferior a ₡750,000, no se debe cobrar IVA; si supera este monto, se aplica el 13% de IVA sobre el total del alquiler.

Obligaciones tributarias según el propietario

Las obligaciones declarativas del IVA varían dependiendo de si la propiedad está a nombre de una empresa o de un particular.

• Propiedades a nombre de una empresa: Deben inscribirse como contribuyentes del IVA ante la Dirección General de Tributación y presentar declaraciones mensuales, independientemente de si el alquiler está exento o no.

• Propiedades a nombre de un particular: Si el monto del alquiler supera el umbral exento, también deben inscribirse como contribuyentes del IVA y presentar las declaraciones mensuales correspondientes. Si el alquiler está por debajo del umbral, no están obligados a inscribirse ni a presentar declaraciones de IVA.

  
  

Diferencias según el tipo de inquilino

El manejo del IVA también depende de si el inquilino es una empresa o un particular:

• Inquilino empresa: Puede deducir el IVA pagado en el alquiler como crédito fiscal en su declaración de impuestos, siempre que el inmueble sea utilizado para actividades económicas gravadas con IVA.

  
  

• Inquilino particular: No tiene derecho a esta deducción y el IVA se convierte en un costo adicional del alquiler.

  
  

Además, si un inmueble se alquila a una empresa para uso comercial, el IVA debe cobrarse y declararse, sin importar si el monto del alquiler está por debajo del umbral exento. En este caso, el propietario está obligado a inscribirse como contribuyente del IVA y presentar las declaraciones correspondientes.

IVA en cuotas de mantenimiento

Otro aspecto relevante en el manejo del IVA en alquileres es el tratamiento de las cuotas de mantenimiento.

• Si las cuotas son cobradas directamente por el propietario como parte del contrato de alquiler, forman parte de la base imponible y están sujetas al 13% de IVA si el alquiler supera el umbral exento.

• Si las cuotas son pagadas directamente por el inquilino a la administración del condominio, estas no generan IVA, ya que se consideran un servicio independiente al arrendamiento.

  
  

Recomendaciones finales

Es importante que tanto empresas como particulares lleven un registro detallado de los ingresos por alquileres y se mantengan al día con sus obligaciones tributarias para evitar sanciones. Además, es recomendable consultar con un asesor fiscal o con la Dirección General de Tributación para obtener información actualizada y específica sobre el manejo del IVA en alquileres residenciales y cuotas de mantenimiento.

Si necesita asesoría legal en materia de alquileres y cumplimiento tributario, no dude en contactarnos. Nuestro equipo de expertos está a su disposición para brindarle el mejor acompañamiento legal.

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