Guía esencial sobre alquiler de bienes raíces en Costa Rica para personas jurídicas: obligaciones fiscales y opciones tributarias

1. Régimen general: impuesto sobre rentas de capital inmobiliario

¿Cómo tributa el alquiler de bienes raíces en Costa Rica en renta?

• Régimen aplicable: Por regla general, las rentas derivadas del arrendamiento de inmuebles obtenidas por personas jurídicas se consideran rentas de capital inmobiliario. El régimen específico y las fórmulas se detallan en la normativa y guías administrativas de la Administración Tributaria.

• Tasa nominal y gasto presuntivo: Se aplica una tasa del 15% sobre la base gravable correspondiente a rentas de capital inmobiliario. La normativa contempla una deducción presuntiva del 15% sobre el ingreso bruto (es decir: se grava el 85% del ingreso y sobre eso se aplica 15%, con una tasa efectiva aproximada del 12.75% del ingreso bruto) cuando procede, conforme a las reglas administrativas sobre rentas de capital.

• Cuándo no aplica el régimen: Hay situaciones y afectaciones (por ejemplo, cuando la actividad está integrada al objeto social comercial habitual o cuando la entidad está sujeta a otro régimen tributario) que requieren un análisis caso por caso; la Administración Tributaria define criterios de integración/afectación en sus resoluciones.

2. IVA en el arrendamiento

¿Cuándo se cobra IVA por el alquiler de bienes raíces en Costa Rica?

• Tasa general: El Impuesto al Valor Agregado (IVA) es del 13% y puede aplicar a arrendamientos según la naturaleza del uso.

• Alquiler residencial: Está exento del cobro del IVA cuando el monto mensual del alquiler no excede 1,5 veces el salario base vigente. Cuando supera ese umbral, el alquiler residencial queda gravado con el 13% sobre la totalidad. El umbral se calcula con base en el salario base legal del año correspondiente (ver apartado de salario base).

• Alquiler comercial: El arrendamiento con fines comerciales está gravado con IVA en todos los casos (13%).

• Casos especiales: Existen regímenes y exoneraciones para micro y pequeñas empresas registradas (MEIC/MAG) en ciertos supuestos; asimismo, la Administración puede emitir resoluciones específicas o aclaratorias. Siempre conviene confirmar la condición de quien arrienda y el uso declarado del inmueble.

3. Plazos y obligaciones formales

• Declaración y pago mensual: Las declaraciones mensuales (IVA y autoliquidaciones relacionadas con rentas gravadas) deben presentarse y pagarse normalmente dentro de los primeros 15 días naturales del mes siguiente al periodo fiscal correspondiente. Es obligación presentar incluso si el resultado tributario es saldo a favor. Esto aplica tanto para IVA como para las declaraciones mensuales relacionadas con rentas de capital cuando correspondan.

• Medio de presentación: La Administración Tributaria dispone de su oficina virtual (TRIBU-CR / ATV) para la presentación y pago; sigua las instrucciones y formularios oficiales correspondientes (por ejemplo, formularios D-150 u otros que la DGT indique según cambios regulatorios).

• Sanciones y control: El incumplimiento de plazos genera recargos, intereses y multas. Además hay obligaciones informativas adicionales (declaraciones informativas) que deben cumplirse oportunamente.

4. Recomendaciones prácticas y puntos que deben revisarse

Para minimizar riesgo y optimizar carga tributaria sobre el alquiler de bienes raíces en Costa Rica, recomendamos:

1. Determinar el uso del inmueble (residencial vs. comercial) y documentarlo contractualmente, porque la calificación impacta el IVA.

2. Verificar el salario base vigente para calcular el umbral de 1,5 salarios (el salario base aplicable a multas y otras referencias legales para 2026 está fijado en ₡462.200). Use este valor para actualizar el umbral 1,5 × salario base = ₡693.300 (referencia año 2026).

3. Registrar ingresos y conservar comprobantes; lleve contabilidad ordenada para poder alegar deducciones o afectaciones cuando procedan.

4. Decidir régimen tributario (rentas de capital vs. integración a otras actividades) con asesor fiscal para evitar errores de clasificación.

5. Actualizar procedimientos en TRIBU-CR/ATV según comunicados de la Administración Tributaria (la plataforma y formularios han tenido cambios recientes; confirme la versión de formulario antes de presentar).

5. Plazo para revisar cambios normativos y nota sobre verificación oficial

La normativa tributaria puede actualizarse con circulares, resoluciones o reformas legales. Las cifras y condiciones citadas en esta guía fueron verificadas en circulares y documentos oficiales publicados por la Administración Tributaria y el Poder Judicial hasta la fecha 6 de marzo de 2026. Se recomienda confirmar siempre en las fuentes oficiales antes de tomar decisiones fiscales.

Si desea, nuestro equipo puede revisar su caso (contratos, montos, uso del inmueble y situación societaria) y emitir una opinión técnica por escrito que incluya: cálculo de IVA aplicable, simulación del impuesto sobre rentas de capital, plazos y obligaciones informativas.

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