Guía esencial sobre alquiler de bienes raíces en Costa Rica para personas jurídicas: obligaciones fiscales y opciones tributarias

Gestionar el patrimonio inmobiliario a través de una sociedad mercantil implica un entendimiento nítido de las reglas del juego que dicta la Dirección General de Tributación (DGT). A continuación, desglosamos las normativas vigentes para este periodo fiscal, eliminando ambigüedades técnicas y optimizando la estructura para asegurar su rendimiento digital.

1. Régimen general: impuesto sobre rentas de capital inmobiliario

¿Cómo tributa el alquiler de bienes raíces en Costa Rica en renta?

• Régimen aplicable: Por regla general, los ingresos derivados del arrendamiento de inmuebles que percibe una persona jurídica se catalogan como rentas de capital inmobiliario (ingresos generados por la explotación de bienes raíces sin combinar capital y trabajo habitual).

• Tasa nominal y gasto presuntivo: Se aplica una tarifa del 15% sobre la base gravable (el monto neto sujeto a impuestos). La ley otorga una deducción presuntiva del 15% (un gasto estimado por ley que se resta automáticamente sin necesidad de facturas de soporte) sobre el ingreso bruto. En términos prácticos: se tributa sobre el 85% de lo facturado, lo que resulta en una tasa efectiva real del 12.75% sobre el total de tus ingresos por renta.

• Afectación a la actividad comercial (Cuándo no aplica): Este régimen simplificado deja de surtir efecto si la sociedad cuenta con al menos un empleado contratado directamente para la gestión de los alquileres, o si los inmuebles están afectos de manera directa a la actividad comercial principal de la empresa. En estos casos, la ley obliga a integrar estos ingresos al Régimen de Utilidades ordinario, aplicando las tasas corporativas tradicionales sobre la utilidad neta.

2. El IVA en el alquiler de bienes raíces en Costa Rica

Determinar el Impuesto al Valor Agregado (IVA) requiere identificar con precisión el destino contractual del inmueble, ya que la legislación costarricense separa estrictamente el uso residencial del comercial.

• Arrendamiento Comercial: Está gravado con la tarifa general del 13% de IVA en absolutamente todos los escenarios, sin importar el monto del contrato.

• Arrendamiento Residencial: Disfruta de una condición de exención condicionada. Está exento siempre y cuando el canon mensual de alquiler sea igual o inferior a 1,5 salarios base. Si el cobro supera esa cifra, la totalidad del monto queda gravada con el 13%.

• Casos especiales y pymes: Las micro y pequeñas empresas que estén debidamente registradas y activas ante el Ministerio de Economía, Industria y Comercio (MEIC) o el Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG) pueden optar por tarifas diferenciadas o exoneraciones transitorias en sus alquileres comerciales, siempre y cuando se formalice el trámite de exoneración mediante la plataforma EXONET de la Administración Tributaria.

3. Plazos y obligaciones formales

El cumplimiento de los deberes formales es mensual y estrictamente improrrogable para evitar contingencias legales que afecten la salud financiera de la persona jurídica.

• Declaración y pago mensual: Las autoliquidaciones del IVA (formulario D-101 o equivalentes según el régimen) y de rentas de capital (formulario D-125) deben presentarse y pagarse sin excepción dentro de los primeros 15 días naturales del mes siguiente al período liquidado.

• Obligación en cero: Recuerda que existe la obligación de presentar la declaración de forma oportuna incluso si el inmueble estuvo desocupado o si el resultado financiero del mes arroja un saldo a favor de la empresa.

• Plataforma oficial: Todo el ecosistema de control se gestiona mediante el portal virtual oficial de la Administración Tributaria (OVI / TRIBU-CR). Asegúrate de validar los accesos de los representantes legales corporativos con antelación para prever incidencias técnicas en el sistema de carga.

4. Consejos estratégicos para propietarios de inmuebles

Para optimizar la carga fiscal y mitigar riesgos normativos al operar con el alquiler de bienes raíces en Costa Rica, te recomendamos implementar los siguientes controles corporativos:

1. Blindaje contractual del uso: Estipula con total claridad en los contratos de arrendamiento si el destino final de la propiedad es exclusivamente habitacional o comercial. La omisión o el uso mixto sin delimitar faculta a Tributación a presumir la tasa impositiva más alta sobre todo el contrato.

2. Monitoreo del Salario Base 2026: El salario base oficial establecido por el Poder Judicial para este ciclo fiscal está fijado en ₡462.200. Esto significa que el umbral de exención exacta para el IVA residencial se sitúa en ₡693.300 mensual (equivalente a 1,5 salarios base). Cualquier monto por encima de esta línea activará el cobro del 13% sobre la totalidad del pago.

3. Trazabilidad bancaria absoluta: Toda transacción debe estar respaldada por su respectivo Comprobante Electrónico (Factura Electrónica de Ingreso o de Compra Autorizada) emitido en cumplimiento estricto con los catálogos de códigos CAByS. Conservar la contabilidad ordenada te permitirá justificar la naturaleza de tus rentas ante eventuales auditorías de la DGT.

4. Evaluación de conveniencia fiscal: Analiza junto a tu asesor corporativo si a la persona jurídica le conviene mantener el esquema de rentas de capital del 12.75% efectivo, o si por el volumen de inversiones y gastos operativos reales de mantenimiento resulta financieramente más rentable migrar de forma voluntaria al Régimen de Utilidades.

5.  Marco normativo y notas de verificación oficial

El ordenamiento tributario costarricense es dinámico y se complementa constantemente mediante resoluciones de alcance general y directrices de la Dirección General de Tributación. Los datos económicos, tasas y criterios de exención analizados en este artículo han sido estrictamente validados de conformidad con las publicaciones y decretos ejecutivos vigentes recopilados en los diarios oficiales hasta el 6 de marzo de 2026.

Se aconseja realizar revisiones periódicas de los criterios de afectación espacial e integración de rentas antes de proceder con cierres contractuales a largo plazo.

Si desea, nuestro equipo puede revisar su caso (contratos, montos, uso del inmueble y situación societaria) y emitir una opinión técnica por escrito que incluya: cálculo de IVA aplicable, simulación del impuesto sobre rentas de capital, plazos y obligaciones informativas.

Contáctenos para coordinar.