Todo sobre la Ley de Arrendamientos Costa Rica: Claves Esenciales para Propietarios e Inquilinos
- 22 may
- 4 min de lectura
La relación contractual de alquiler de vivienda en Costa Rica se rige por la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley N° 7527). Conocer sus disposiciones es crucial para garantizar una relación justa, estable y libre de conflictos bajo la ley de arrendamientos Costa Rica.
Aquí desglosamos los puntos clave, verificados con fuentes oficiales, que todo arrendador y arrendatario debe dominar en 2026.
1. Plazo Mínimo Legal bajo la Ley de Arrendamientos Costa Rica
El plazo de vigencia del contrato de alquiler de vivienda es uno de los temas más regulados y donde la ley determina normas de orden público; es decir, son de acatamiento obligatorio y anulan cualquier pacto en contrario que pretenda reducir los derechos del inquilino.
Plazo Mínimo de Ley: El Artículo 70 de la Ley 7527 establece de forma categórica que el plazo mínimo para los contratos de alquiler de vivienda es de tres años. Cualquier cláusula que establezca un período menor (por ejemplo, contratos "de un año") se considerará nula de pleno derecho, y el contrato se entenderá legalmente pactado por 3 años.
Mecanismo de Renovación Automática: Al cumplirse el vencimiento de los 3 años, opera la figura de la tácita reconducción. El contrato se prorroga automáticamente por 3 años más bajo las mismas condiciones básicas, a menos que ocurra un aviso de no renovación.
El Preaviso Legal: Si el arrendador no desea renovar el contrato al finalizar el trienio, debe notificar formalmente a la otra parte con una antelación mínima de tres meses previos a la fecha de vencimiento. Si se incumple este preaviso en tiempo y forma, el contrato queda automáticamente prorrogado por un nuevo ciclo completo de 3 años.
2. Aumentos de Alquiler: La Regla de Oro según la Moneda Pactada
La moneda en la que se pacta el precio de la renta define legalmente si procede o no un reajuste anual. Esta distinción es fundamental para la correcta aplicación del Artículo 67 de la normativa vigente.
A. Contratos en Colones (CRC)
Reajuste Anual: La renta puede actualizarse únicamente al finalizar cada año de contrato.
El Límite del IPC: El aumento máximo permitido está topado por la tasa de inflación acumulada de los 12 meses anteriores al vencimiento, determinada oficialmente por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).
Nota de precisión para 2026: Debido a que Costa Rica ha experimentado variaciones de inflación interanual históricamente bajas o incluso negativas en periodos recientes, si el IPC acumulado es igual o menor a cero, no procede ningún tipo de aumento en las mensualidades de colones de ese periodo. Si la inflación superase el 10%, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) dictará el tope correspondiente.
B. Contratos en Dólares (USD) u otra Moneda Extranjera
Cero Aumento: La ley es tajante para los contratos de vivienda pactados en moneda extranjera: el precio se mantendrá invariable por todo el plazo del contrato, sin derecho a ningún reajuste anual.
Contexto Legislativo Actual (2026): Aunque en abril de 2026 se presentó a la corriente legislativa el Proyecto de Ley N° 25465 para reformar el Artículo 67 y permitir aumentos anuales por inflación en contratos de dólares, dicha propuesta permanece en estado de comisión y no está aprobada. La prohibición de reajustes en dólares se mantiene plenamente vigente.
Derecho de Pago del Inquilino (Artículo 57): Aunque el contrato se firme en dólares, el inquilino conserva el derecho irrenunciable de liquidar su mensualidad en colones, calculados al tipo de cambio de venta establecido por el Banco Central de Costa Rica (BCCR) para el día exacto del pago. El propietario no puede negarse ni exigir exclusivamente divisas si se ejerce esta opción.
3. Mediación y Arbitraje: Resolución Alternativa de Conflictos (RAC)
Ante diferencias derivadas del contrato (reparaciones estructurales, entrega del depósito de garantía o atrasos de pago), los procesos judiciales no son la única vía. La ley faculta la mediación como una ruta alternativa rápida y con la misma validez legal que una sentencia judicial.
Centro de Arbitraje y Mediación (CAM): El CAM del Colegio de Abogados y Abogadas de Costa Rica ofrece un marco institucional formal para resolver disputas mediante mediadores certificados. Los acuerdos alcanzados aquí adquieren carácter de cosa juzgada material.
Distribución de Costos: Es una práctica altamente recomendada que el contrato original estipule explícitamente cómo se sufragarán los honorarios de la mediación privada: ya sea de forma compartida (50/50) o imputándolos a la parte que incurra en el incumplimiento.
Casas de Justicia: Para casos que requieran soluciones accesibles, el Ministerio de Justicia y Paz dispone de las Casas de Justicia, centros cívicos que brindan servicios de mediación y resolución alternativa de conflictos de forma completamente gratuita.
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