Guía Práctica sobre la Ley de Condominios en Costa Rica: Derechos, Deberes y Riesgos
- yannkerebel
- 12 dic
- 4 Min. de lectura
El auge de la construcción vertical ha transformado el mercado. Si estás buscando propiedad en venta en Costa Rica, es muy probable que te hayas topado con opciones en régimen de condominio, especialmente en zonas como Rohrmoser.
Sin embargo, vivir en condominio no es solo compartir paredes; es someterse a un régimen legal específico. Entender la Ley de Condominios en Costa Rica (Ley 7933) es vital para proteger tu patrimonio y tu paz mental. A continuación, desglosamos los puntos críticos que todo propietario debe conocer.
1. Auditoría Previa: Lo que debes revisar antes de firmar
Antes de comprar propiedad en Costa Rica, especialmente en condominio, la diligencia debida va más allá de ver si el piso está bonito.
El primer documento que debes exigir y leer, además del Plano y la Escritura, es el Reglamento del Condominio.
Verificación de Uso y Alquiler a Corto Plazo
Muchos condominios de alta densidad, especialmente aquellos con un enfoque familiar o residencial exclusivo, han modificado sus reglamentos para prohibir o limitar el alquiler por periodos cortos (menores a 30 días), como lo son las plataformas tipo Airbnb, VRBO, u otras.
Si tu intención es usar la propiedad con fines de inversión o renta turística, la simple existencia de esta cláusula te impedirá legalmente hacerlo.
Ignorar esta restricción puede llevar a multas e incluso a un proceso judicial por incumplimiento del Reglamento, ya que estás afectando la convivencia y la seguridad percibida por el resto de los condóminos.
Auditoría Financiera y Legal
Es fundamental solicitar al vendedor (y verificar con la administración) los Estados Financieros del condominio. ¿Por qué? Porque al comprar, adquieres también la salud financiera de la copropiedad. Debes verificar:
Si existen litigios jurídicos en curso contra el condominio (demandas laborales de guardas, demandas civiles, etc.).
La morosidad general de los vecinos.
Además, utiliza las herramientas digitales. Puedes realizar consultas gratuitas Registro Nacional para verificar que la finca filial (el apartamento) esté libre de gravámenes y anotaciones ajenas a la hipoteca que podrías estar asumiendo.
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2. La Jerarquía Legal y la Ley de Condominios en Costa Rica
Uno de los mitos más comunes es que el "Reglamento Interno" es la ley suprema. Esto es falso. Existe una jerarquía:
Constitución Política.
La Ley 7933 (Ley de Condominios en Costa Rica).
El Reglamento del Condominio.
¿Qué significa esto? Si un reglamento interno prohíbe algo que va contra la ley o los derechos constitucionales, esa regla es inaplicable. Un ejemplo clásico son las mascotas o restricciones discriminatorias de uso de áreas comunes. Aunque el reglamento lo diga, si la jurisprudencia (Sala IV) ha dictado lo contrario, puedes defenderte.
3. Cuotas de Mantenimiento y Riesgo de Embargo
La vida en condominio depende directamente de la cuota de mantenimiento (también llamada cuota condominal). Esta tarifa mensual es el corazón financiero que mantiene la funcionalidad, seguridad y valor de las áreas comunes.
Mantenimiento General y Pólizas
La cuota no solo cubre servicios básicos (seguridad, limpieza, electricidad de pasillos). Es esencialmente un fondo operativo que incluye:
Mantenimiento General: El costo de conservación de la infraestructura, incluyendo reparaciones estructurales menores, pintura de fachadas, jardinería, y el mantenimiento preventivo de equipos vitales como ascensores, bombas de agua, portones eléctricos y sistemas de incendios.
Pago de Pólizas: La administración está obligada a mantener un seguro maestro (póliza de condominio).
El Escenario del Embargo
La Ley 7933 es muy estricta sobre el pago de esta cuota. La falta de pago de las cuotas de mantenimiento constituye un título ejecutivo hipotecario.
Esto significa que, si te atrasas, la administración puede iniciar un proceso de cobro judicial que puede terminar en el embargo y remate de tu apartamento, incluso si estás al día con tu hipoteca bancaria.
Litigios con la administración: Si tienes un conflicto por algún tema con la administración, nunca dejes de pagar la cuota como forma de protesta. Paga bajo protesta y luego demanda; de lo contrario, te expones a perder la propiedad.
4. Multas y el Debido Proceso
¿Te multaron por ruido o mal uso de parqueo? La administración no puede imponer multas arbitrariamente. Para que una multa sea válida:
La conducta debe estar tipificada como falta en el Reglamento.
Debe existir un debido proceso: Tienes derecho a ser notificado, presentar pruebas de descargo y apelar la decisión ante la Asamblea de Condóminos. Si te imponen una multa "automática" sin derecho a defensa, es un cobro ilegal.
5. Seguros: Áreas Comunes vs. Espacios Privados
Cuando pagas la cuota, generalmente pagas un seguro. Pero, ¿qué cubre? Por ley, el condominio debe tener pólizas contra incendio y terremoto para la estructura principal y áreas comunes.
El error común: Creer que ese seguro cubre tus muebles o mejoras internas.
La realidad: Si una tubería del edificio se rompe e inunda tus espacios habitables, el seguro del condominio debería responder por la estructura (paredes/pisos originales), pero no por tu televisión o tu sofá. Se recomienda encarecidamente tener una póliza privada para el contenido de tu filial y tu propia responsabilidad civil hacia el condominio y tus vecinos. Esta cobertura de responsabilidad civil es vital si, por ejemplo, una fuga originada en tu unidad causa daños graves a la propiedad del vecino de abajo o a un área común.
6. Conflictos entre Propietarios y Costos Ocultos
Finalmente, considera los costos fiscales. Muchos extranjeros y locales preguntan qué es el impuesto sobre la propiedad. Es un tributo municipal (0.25% del valor registrado) que debes pagar anualmente. En condominios, asegúrate de que el valor registrado en el Registro de la Propiedad esté actualizado (se debe actualizar cada 5 años) para evitar multas municipales retroactivas.
Los conflictos entre propietarios (ruido, filtraciones de agua entre pisos) deben resolverse idealmente vía administrativa o mediación. Ir a tribunales es costoso y lento, pero la Ley 7933 ofrece el marco para dirimir estas disputas.
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