El IVA en alquileres residenciales y comerciales en Costa Rica: ¿Qué alquileres están exentos del IVA? – Obligaciones y consideraciones claves
- yannkerebel
- 27 ene
- 3 Min. de lectura
Actualizado: hace 5 días
Actualización: Este artículo fue revisado y actualizado el 22 de octubre de 2025.
¿Qué alquileres están exentos del IVA en Costa Rica?
En Costa Rica, una de las preguntas más frecuentes es: ¿Qué alquileres están exentos del IVA en Costa Rica? La respuesta es clara: los alquileres de vivienda residencial están exentos cuando el monto mensual no excede de 1,5 veces el salario base vigente, según lo establecido por la Dirección General de Tributación del Ministerio de Hacienda.
¿Qué es el salario base y quién lo define?
El salario base utilizado para determinar el umbral exento del IVA no corresponde al salario mínimo del sector privado, sino al salario del puesto “Oficinista 1 del Poder Judicial”, según el artículo 2 de la Ley 7337.
Este monto es **definido oficialmente cada año por el Consejo Superior del Poder Judicial y publicado mediante resolución en La Gaceta. Además, puede verificarse en el portal del Ministerio de Trabajo y Seguridad Social (MTSS) o en el Banco Central de Costa Rica (BCCR), que incluye la serie histórica del salario base en su sección de indicadores económicos.
Por ejemplo, si el salario base vigente es de ¢500 000, el umbral exento se sitúa en ¢750 000 mensuales.Es decir, si el alquiler mensual de una vivienda es igual o inferior a ¢750 000, no se debe cobrar IVA; si supera ese monto, se aplica el 13 % de IVA sobre el total del alquiler.
Por otra parte, cuando el inmueble se alquila para uso comercial, el IVA se aplica sin importar si el monto mensual está por debajo del umbral de vivienda.
Obligaciones según el propietario
Propietario persona jurídica (empresa)
Si el arrendador es una empresa, debe inscribirse como contribuyente del IVA ante el Ministerio de Hacienda – Dirección General de Tributación y presentar declaraciones mensuales, aun cuando el alquiler esté exento.
Propietario persona física (particular)
En el caso de personas físicas, si el alquiler está por debajo del umbral y se destina exclusivamente a vivienda residencial, no se requiere inscripción ni declaración del IVA. No obstante, si el monto supera el límite o el inmueble se alquila con fines comerciales, debe registrarse como contribuyente y presentar la declaración mensual.
Siempre se recomienda conservar los contratos, recibos y comprobantes electrónicos que acrediten el uso residencial y la exención aplicada.
Inquilino empresa vs. inquilino particular
Inquilino que es empresa: Puede deducir el IVA como crédito fiscal si el inmueble se utiliza en actividades gravadas.
Inquilino particular: No tiene derecho al crédito fiscal, por lo que el IVA se convierte en un costo adicional del alquiler.
Cuotas de mantenimiento y parqueo
Cuotas de condominio
Las cuotas de condominio cobradas directamente por la administración no generan IVA cuando no forman parte del contrato de arrendamiento.
Parqueo o estacionamiento
Cuando el estacionamiento se alquila por separado al inmueble, puede considerarse una operación independiente sujeta a IVA, especialmente si el arrendamiento principal ya está gravado. Es recomendable documentar por separado la prestación de este servicio y conservar los recibos correspondientes.
Prácticas comunes de riesgo fiscal
Casos que la Administración Tributaria suele observar en auditorías o fiscalizaciones:
Separar la cuota de mantenimiento para “bajar” el monto sujeto a IVA. Aunque el contrato indique un alquiler menor al umbral y una cuota adicional, Hacienda puede unificar ambos montos.
Cobrar parqueos por separado sin registro. Si el parqueo es parte de la misma operación económica, se considera un servicio gravado.
Dividir contratos artificialmente. Fraccionar un contrato en dos o más para quedar bajo el umbral puede ser considerado evasión.
No respaldar con documentos oficiales. La ausencia de comprobantes electrónicos o de inscripción en Tributación aumenta el riesgo de sanciones.
Ejemplo práctico
– Alquiler + parqueo: Vivienda ¢700 000 + parqueo ¢40 000 → ambos montos pueden quedar gravados si el parqueo se cobra como prestación independiente.
Buenas prácticas para propietarios
Redacte contratos claros con detalle de cada concepto (renta, mantenimiento, parqueo).
Verifique cada año el salario base actualizado en el portal del MTSS o del Banco Central de Costa Rica.
Conserve copias de sus declaraciones y facturas emitidas desde el Ministerio de Hacienda – TRIBU-CR.
Consulte a un asesor contable o abogado tributario antes de modificar contratos o prácticas de facturación.
Explore oportunidades de alquiler con Highlands – Soluciones Inmobiliarias
¿Es usted propietario y desea poner su propiedad en alquiler con asesoría profesional y cumplimiento tributario correcto?
Solo un paso más. Envíe su mensaje y le contactaremos pronto:
También puede explorar ejemplos de propiedades en alquiler actualmente gestionadas por nuestro equipo:
Nota final
La información presentada tiene carácter orientativo y educativo. Las disposiciones tributarias pueden cambiar según actualizaciones del Ministerio de Hacienda o resoluciones del Banco Central de Costa Rica. Se recomienda consultar fuentes oficiales o profesionales especializados antes de tomar decisiones fiscales.
Comentarios