El IVA en alquileres residenciales y comerciales en Costa Rica: ¿Qué alquileres están exentos del IVA? – Obligaciones y consideraciones claves
- 29 may
- 4 min de lectura
El panorama de los arrendamientos inmobiliarios demanda una sincronización matemática y jurídica perfecta con las normativas emitidas por la Dirección General de Tributación del Ministerio de Hacienda. Si eres propietario o inquilino, resolver con precisión la interrogante sobre ¿Qué alquileres están exentos del IVA en Costa Rica? es crucial para mitigar riesgos económicos, evitar multas en la nueva plataforma digital y asegurar la rentabilidad a largo plazo de tus operaciones.
Análisis normativo: ¿Qué alquileres están exentos del IVA en Costa Rica?
La Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas (N° 9635) establece un marco diferenciado muy claro: los alquileres destinados de forma exclusiva a la vivienda residencial gozan de una exención del IVA, siempre y cuando el canon mensual pactado no supere el umbral equivalente a 1,5 veces el salario base vigente.
El salario base oficial y el cálculo del umbral para 2026
Es un error común confundir este parámetro con el salario mínimo determinado por el sector privado. Por ley (Artículo 2 de la Ley N° 7337), la referencia corresponde a la remuneración del puesto de “Oficinista 1 del Poder Judicial”, fijado anualmente por el Consejo Superior del Poder Judicial y publicado formalmente en el diario oficial La Gaceta.
Para este periodo fiscal de 2026, el salario base de referencia está fijado en ₡462.200. Al aplicar la fórmula de exención, obtenemos los siguientes escenarios financieros reales:
Umbral límite de exención (1,5 veces el salario base): ₡462.200 × 1,5 = ₡693.300 mensuales.
Arrendamiento residencial menor o igual a ₡693.300: El contrato se mantiene completamente exento (0% IVA).
Arrendamiento residencial superior a ₡693.300: Se activa el cobro de la tarifa general del 13% de IVA sobre la totalidad del monto, no solo sobre el excedente. Por ejemplo, una vivienda de ₡700.000 pagará ₡91.000 de impuesto mensual.
Arrendamiento comercial: Los inmuebles para uso comercial (oficinas, locales, bodegas) están gravados con el 13% de IVA en todos los casos, independientemente de si el monto se sitúa por debajo del límite residencial.
Obligaciones formales según la condición del propietario
La de declaración del IVA mensual no es opcional ni depende del resultado financiero del mes. El Ministerio de Hacienda exige el reporte de la actividad económica sin excepciones:
Propietario bajo Persona Jurídica (Sociedades)
Las sociedades mercantiles que perciban ingresos por arrendamientos deben estar debidamente inscritas ante la DGT. Tienen el deber formal de emitir comprobantes electrónicos autorizados y presentar mensualmente la declaración del IVA a través del Formulario D-150. Esta obligación se mantiene incluso si todos sus contratos de alquiler están exentos, debiendo reportar los montos en la casilla de operaciones exentas y presentar la autoliquidación con saldo cero por pagar.
Propietario bajo Persona Física (Particular)
Existe el mito peligroso de que si un particular alquila una vivienda por debajo de los ₡693.300 y no cobra el impuesto, queda relevado de declarar. Esto es un error grave que genera multas considerables. Aunque el contrato califique como exento, el propietario persona física está obligado a presentar mensualmente la declaración del IVA (Formulario D-150) sí o sí, reportando el arrendamiento como actividad exenta. De manera paralela, debe cumplir con sus obligaciones correspondientes al Impuesto sobre Rentas de Capital Inmobiliario a través de los formularios mensuales establecidos.
El impacto en la estructura comercial: Inquilinos y Gastos Asociados
Inquilino Empresa vs. Inquilino Particular
Empresas y Profesionales Independientes: El IVA pagado en el alquiler comercial constituye un Crédito Fiscal directo que puede ser deducido en su declaración mensual de IVA, siempre que el espacio esté directamente vinculado a la generación de sus rentas gravadas.
Consumidor Final: El IVA representa un costo neto directo y no recuperable, lo que eleva el presupuesto requerido para sostener el espacio.
Cuotas de Condominio y Estacionamientos
Cuotas de Mantenimiento: Las cuotas ordinarias cobradas por la administración del condominio para el mantenimiento de áreas comunes no generan IVA. Sin embargo, si el propietario unifica la cuota de mantenimiento dentro del canon de arrendamiento en un solo cobro contractual, la DGT considerará el monto total como base imponible del alquiler.
Parqueos o Estacionamientos: Cuando un parqueo o bodega se alquila de forma independiente al inmueble principal, la operación está gravada con el 13%. Si están incluidos de forma accesoria dentro del contrato de vivienda residencial, se integran al cálculo del umbral de los 1,5 salarios base.
Prácticas de alto riesgo fiscal detectadas por la DGT
Durante los procesos de fiscalización y auditoría, la Dirección General de Tributación analiza con herramientas automatizadas los contratos para detectar elusión o evasión fiscal. Las siguientes prácticas conllevan severas sanciones económicas:
Fraccionamiento Artificial de Contratos: Dividir un único arrendamiento en dos contratos independientes (por ejemplo, uno para la planta baja y otro para la planta alta) con el único fin de que ambos montos queden por debajo del umbral de ₡693.300 es tipificado como una simulación fiscal.
Separación Artificial de Mantenimiento: Modificar los contratos para fijar un valor de renta artificialmente bajo y asignar el resto del pago a "cuotas de mantenimiento privadas" no gestionadas por un condominio legalmente constituido. Hacienda tiene la facultad de unificar las contraprestaciones si detecta que forman parte del mismo beneficio económico.
Falta de Códigos CAByS Correctos: No clasificar los servicios de arrendamiento con los códigos del Catálogo de Bienes y Servicios (CAByS) correspondientes en la factura electrónica inhabilita la deducción del gasto para el inquilino.
Recomendaciones estratégicas para una gestión segura
Actualización de Contratos: Redacte cláusulas específicas que delimiten el uso del inmueble y segreguen adecuadamente los servicios comunes regulados bajo la Ley de Propiedad en Condominio.
Verificación Automatizada: Valide periódicamente el estado tributario de sus contrapartes en la plataforma pública de Consulta de Situación Tributaria del Ministerio de Hacienda.
Soporte Digital: Archive de forma estructurada los archivos XML de las facturas electrónicas junto con los acuses de las declaraciones mensuales D-150 generados a través del portal OVI / TRIBU-CR.
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Nota final
La información presentada tiene carácter orientativo y educativo. Las disposiciones tributarias pueden cambiar según actualizaciones del Ministerio de Hacienda o resoluciones del Banco Central de Costa Rica. Se recomienda consultar fuentes oficiales o profesionales especializados antes de tomar decisiones fiscales.
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